加装电梯，高层住户为何要补偿受损者？法学教

近日，成都地区首例“电梯加装”相邻关系纠纷案宣判，小区高层住户的诉求获得了法院支持，一楼住户应当予以配合。

加装电梯为何不需要所有人同意，而受损者利益也应给予考虑。这是因为加装电梯是众益项目，并不属于法定的“公共利益”项目。政府推动实事工程，对每部电梯进行补贴，属于给付行政，但并不因此使其具有“公共利益优先”性质，仍然必须在业主协商的框架内解决。

城市更新中的旧住房拆除重建，建成之后，业主可以回迁，这是否也属于众益项目呢？是否适用加装电梯的法理呢？

成都首例判决，解决了部分问题

成都地区首例“电梯加装”相邻关系纠纷案宣判：成都市温江区白马庙街2号小区高层住户的诉求获得了法院支持。电梯加装行为合法有效，一楼住户应当予以配合。

判决理由至为简单：涉案楼宇加装电梯事项已获专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，加装电梯事项亦在小区里公示，即便一楼两被告除外，也达到了两个“三分之二以上”的要求。

很显然，法院援引的是我国《民法典》第278条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。法典接着规定，重大事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。一般事项则经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

简言之，民法典确定的是“算人头又算面积”规则：首先，以两个“三分之二”作为业主大会有效召开的前提。其次，重大事项以两个“四分之三”以上同意视为通过，一般事项以两个“二分之一”以上同意视为通过。总体折算下来，重大事项以专有总面积及业主总人数的“二分之一”以上同意视为通过，一般事项以专有总面积及业主总人数的“三分之一”以上同意视为通过。第三，关于“重大事项”，民法典采取的是列举加兜底的方式，即筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，均属于重大事项，同时民法典设定了“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”作为兜底条款。

加装电梯，应属“改建（准确地说，属于新建）建筑物附属设施”，属于重大事项，应当三分之二以上出席，出席者四分之三以上通过，方能有效实施。成都一案中，只有一楼两户业主反对，加装电梯的有效性，当无问题。

然而，法院的判决，只是解决了问题的一部分，而另一部分问题，法院并没有触碰。依据不告不理原则，法院判决的正当性，当无疑义。但一楼业主可能因此受到的损害，必须予以正视。

正如该案被告之一、居住在一楼的周先生说，之所以选择一楼的房子，就是因为小区没有电梯，不想爬楼。同时，在卖出时也会比高楼层更有价值。“没有电梯的房子，低楼层价格肯定会高一些。现在装了电梯，高楼层升值了，给低楼层带来的噪音、甚至影响采光，自然会有影响。”

电梯加装，获益者应给受损者补偿

电梯安装能够给高楼层业主生活带来便利，但他们也应充分考虑施工可能给低楼层住户造成的影响，以及在电梯加装后可能产生的通风、采光、隐私、噪音等问题，以及这些问题给低楼层的价值带来的影响。

如果高层住户罔顾这一影响，则涉嫌滥用权利。我国《民法典》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。

因而，一种比较适当的解决路径是：

其一，正确认识行为性质。“加装电梯”是众益项目，但不是公共利益项目，并不适用“公共利益优先”的强制法理，必须由业主协商解决。在一些地方，政府推动实事工程，对每部电梯进行补贴，属于给付行政，但并不因此使其具有“公共利益优先”性质。业主不能漠视对方诉求，更不能进行道德绑架。

其二，妥当推进价值衡平。公允地说，无论是高层住户还是低层业主，当初买房的时候都没有电梯预期，这也充分反映在房价上。数十年后，高楼层业主因年老体衰，无力爬楼，电梯日渐成为刚需，也是人之常情。但是，他们也必须意识到，任何人都无权以牺牲他人福利为代价，谋取自己的个人福利。这是一个价值衡平的过程，必须妥为推进。

其三，细致计算损益高低。客观地说，加装电梯，并非一定会给低楼层带来价值的总体贬损，甚至在高层房价上涨带来的比价效应下，低楼层的房价也会攀升，当然幅度不及高楼层。另外，通风、采光、噪音等的影响，则视相邻关系及电梯安装位置各异，不宜一刀切，各方可引入第三方评估机制，在公平合理的基础上进行评估。

文章来源：《法学杂志》 网址: http://www.fxzzzzs.cn/zonghexinwen/2021/0513/710.html