法学苑丨北京一业主在不知情下竟买了栋凶宅要

经法院审理查明，2014年左右，涉案房屋内发生一起自杀事件。2021年，王先生为购买涉案房屋，向李先生支付10万元定金，并与李先生签订商品房买卖合同。合同约定，李先生应保证在拥有房屋所有权期间，房屋内未发生过非正常死亡事件，如李先生隐瞒上述事实，王先生有权选择解除合同或继续履行合同。

法院认为，该案中王先生对房屋买卖合同中所涉房屋内发生的自杀事件不知情，导致王先生对房屋具体状况陷于错误认识，并基于该错误认识作出意思表示，与李先生就案涉房屋订立了《商品房买卖合同》，应属于重大误解；同时，该重大误解与李先生是否知晓或者刻意隐瞒房屋内发生非正常死亡事件的因素无必然关联。

但是，该起非正常死亡事件并非发生在李先生所有房屋期间，且李先生明确表示他不知晓房屋内曾发生过自杀事件，故不构成解除合同的条件。

王先生认为，卖房人李先生对于自己所卖房屋曾发生过自杀一事未如实告知，在此情况下，应构成重大误解，因此双方之间签订的《商品房买卖合同》应属于可撤销合同。但多次单方或同中介人员一起联系李先生要求退还购房定金款，却遭到拒绝。现王先生起诉要求撤销双方之间签订的《商品房买卖合同》，李先生返还购房定金款10万元。

据了解，王先生为居住需求，通过中介打算购买李先生位于房山区某小区的一套二手房。双方在签订房屋买卖合同之前，王先生交付了10万元定金。

但鉴于李先生对房屋内发生自杀事件不知情，对王先生没有恶意之隐瞒，且王先生自愿放弃2万元定金，视为对其权利的自愿处分，法院予以认可。

签订合同后，王先生从邻居打听到，涉案房屋在几年前发生过一起上吊自杀事件。于是，王先生将卖房人李先生起诉至法院。

因此，法律明确规定认定重大误解应具备的条件：第一，行为人主观上具有错误的认识，这种认识可以是关于交易标的的性质、数量，以及交易的对象等；第二，行为的结果与行为人的意思相悖；第三，行为人的错误认识与行为后果之间存在因果关系；第四，行为人遭受了较大的损失。只有具备上述四要件，行为人才可以请求撤销合同。

该案中，房屋内发生非正常死亡事件是动摇商品房买卖合同基础的一项重大事由。根据一般的社会观念，买卖房屋中若发生非正常死亡事件，将在很大程度上影响买方对于房屋的选购以及合同的订立。王先生基于错误的认识，与李先生订立买卖合同并交付定金，如果不发生该错误认识就不会作出以上行为，故法院认定王先生选购房屋为重大误解，因此判决撤销合同并返还定金。

通讯员 马玉婷 曾慧

法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均不得任意撤销或变更。

文/北京青年报记者 王浩雄

李先生辩称，不同意王先生的诉讼请求。首先，在房屋买卖交涉过程中，未曾有过任何隐瞒，从购买案涉房屋至今并不知道房屋内发生过自杀事件，且该自杀事件并非发生在居住涉案房屋期间。其次，王先生要求撤销房屋的请求不符合合同约定，所以不具有合同撤销权。

该案中，王先生与李先生签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且未违反相关法律法规之规定，应合法有效。合同中明确约定了出卖方对于房屋权属及具体状况的承诺即保证房屋内未发生过非正常死亡事件。

因此，王先生要求撤销其与李先生之间的《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，法院予以支持。被撤销的合同自始没有法律约束力，王先生要求李先生退还定金的主张，具有法律依据，法院予以支持。

法官告诉记者，《民法典》第一百四十七条规定，“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”为保障交易安全和秩序稳定，未违反法律强制执行规定且双方自愿签订的合同应属有效，据此作出的行为也应受到法律保护。

据法院调查，此案所涉房屋内发生过非正常死亡事件，根据一般社会观念，案涉房屋发生过非正常死亡事件的事实属于与订立合同有关的重要事实，房屋出卖人李先生负有主动披露的义务。

最终，法院判决撤销王先生与李先生之间签订的《商品房买卖合同》，李先生返还王先生8万元定金。

交了定金，签了房屋买卖合同，才知道房屋内发生过自杀事件，于是买房者将卖房人起诉至法院，要求撤销《商品房买卖合同》并要求卖方返还全部定金。5月25日，北京青年报记者从北京房山法院获悉，经审理后法院判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》，卖方向买方返还部分房屋定金。

文章来源：《法学杂志》 网址: http://www.fxzzzzs.cn/zonghexinwen/2022/0525/1075.html